不動産の価格|所有する土地の価格を簡単に判定する方法

土地は個別性が強く、現実の取引価格は、限定された市場でしかも、個別の取引事情に応じて形成されるのが一般的です。

地方であればオープンな不動産市場が未成熟の為、この傾向が強くなります。

事業を行うのに必要に迫られた場合だと、取引の当事者双方の優劣が反映されたりします。

また、資金を確保するため、売主が不動産の売却を急いでいる場合など、特別な動機による個別の事情が絡み合ってくる場合が多々あります。

ですので、正直に言えば現実に成立する取引価格は、必ずしもその土地が有する適正な価格を表しているものではありません。

一般の方にとって、付近の個別事情を含んだ取引価格から土地の適正な価格は求めることは、困難なものとなっています。

このような事情から昭和44年に施行された土地公示法によって『土地公示制度』が設けられました。

それ以後、土地取引が頻繁に行われる都市地域で、標準地の適正な価格が定期的に公示されますので、一般の土地取引当事者にとって、取引価格の指標となっています。

これが公示価格と言われるのもで、土地鑑定委員会が毎年1回、1月1日時点の正常価格を公示しています。

そして公示価格は、下記２つの規準となっています。

①国土利用計画法に基づく価格算定の規準

②相続税評価や固定資産税評価の規準

一般的に価格水準は、固定資産税路線価は公示価格の80%程度、相続税路線価は公示価格の70%程度となっています。

おおむね公示価格と路線価は100:80で均衡していますので、簡単に土地の価格水準を知りたい時は、路線価で割り戻す方法を用います。

具体的な方法は評価対象地に路線価がある場合は、その路線価を0.8で除して価格を判定します。

例えば路線価が30万円/㎡の場合ですと、30万円÷0.8で判定価格は37.5万円/㎡となります。

これはあくまでも簡易な方法ですので、注意が必要です。

土地は個別要因が強いので、すべての地点で100:80で均衡しているとは限らないことや土地の形状等を考慮していないので、形状がいびつな場合は、価格に補正が必要になってくることです。

不動産の取引において、不動産の価格は一般の商品とは異なり、はじめから決まっているわけではありませんので、妥当な市場価格の判定を行う必要があります。

不動産の売却は信頼のおける不動産会社にお早めにご相談ください。