100年以上続く先祖代々の土地、土地の取得費はどのように計算されるか？

個人と法人を問わず、土地・建物の不動産を売却して利益が出た場合は税金がかり、個人の場合ですと不動産を売却した際に出た利益の「譲渡所得」に、所得税と住民税が課税されます。

不動産賃貸事業によって得た事業所得は違い、不動産の譲渡所得は、原則として、その他の所得とは合算されることはなく、所得税の金額が計算さる「分離課税」となっています。

不動産の譲渡所得とは、購入した時よりも高く売れた場合の利益ですので、【売却時の価格】から【購入時の価格】を差し引き、ここから売却時に掛かった費用である仲介手数料や印紙税、測量費用を引いて計算されます。

不動産の【購入時の価格】は土地と建物では、取り扱い方が違ってくるので注意が必要です。

土地については購入した時の金額がそのまま取得費として、【購入時の価格】となります。

一方で建物は、賃貸用等の事業用だった場合は、時間の経過に伴う価値の目減り部分、いわゆる減価償却費が購入時の価格から差し引かれます。

ですので、事業用建物の『売却時における購入時の建物価格』の計算方法は【購入時の建物価格】から『減価償却費』を引いた金額となります。

では、自宅のように事業用として使用されていなかった建物は、どうなるのでしょうか？

自宅の場合、減価償却費は必要経費とはされていませんが、【購入時の価格】からは計算上差し引かれます。

もっとも事業用よりは、価値の目減り部分が少ないと考えられますので、法定耐用年数を1.5倍した耐用年数に相応する償却率をもとに、定額法で減価償却費に該当する金額が計算されます。

これまでは不動産を売却して利益が出た場合でしたが、不動産を売却して損が出た場合はどうなるのでしょうか？

不動産所得で損失が出た場合とは異なり、不動産の譲渡については、特別な場合を除いて、損失は他の所得と相殺することができるようにはなっていませんので注意が必要です。

先祖代々のような古くから所有している土地は、購入時の価格が不明な場合が多いというより、ほとんどが不明です。

このような場合は不動産の売却価格の5%が【購入時の価格】とされます。

例えば2,000万円で売却した土地であれば、2,000円Ｘ5%の100万円が【購入時の価格】となります。

不動産の譲渡所得や税金の計算は複雑で、特例や例外もありますので、詳しくは税理士さんにご相談ください。