不動産価格|どうして、公示価格と実勢価格に価格差があるのか?

query_builder 2022/06/21
土地
水平線と境界

不動産価格でよく言われていることの一つに、公的価格の一つである公示価格と実際に取引される実勢価格とでは価格に開きがあるのでは、との指摘があります。

実際にはこの指摘のとおりで、公的価格と実勢価格の間にその大小の差はありますが、存在しています。

では、なぜこれらの間に差が生じるのでしょうか。

二つの理由が考えられています。

一つは、評価時点の差、いわゆる時間差です。

公示価格は毎年1月1日時点の価格で、その年の3月に公表されています。

公表は年に1回なので、公示価格を利用する場合は、評価時点と数か月や半年以上、あるいは1年と、時間に差が生じて価格のズレが生じるようになります。

地価が安定していれば、それほど問題は生じないと考えられます。

しかし、不動産価格は金利、株価、為替といったマクロ経済にも影響されるので、変動が大きい時期となると、この時点のズレからくる価格の差は無視できないものとなってきます。これらの事情により、査定時点においては1月1日時点の公示価格の水準と食い違うといった事態が生じてきます。

二つ目は、公的価格が一般の土地取引価格の指標となる重要な役割を担っていることがあります。

その結果、どうしても保守的、安定的傾向になり、実勢価格に追従する傾向が強くなります。

こんな事情も現状の公示価格と実勢価格の水準と差となって現れてきます。

公示価格を決める場合、取引事例比較法で価格を算出するほか、収益還元法による収益価格によっても算出されているようです。収益還元法による価格(収益還元価格)は、その性質上、宅地の場合、概低く算出されます。これについては、また別の機会で述べたいと思います。

実際には、取引事例比較法による価格が重視されていますが、収益還元価格が少なからず影響しているということを、どこか片隅においておいてください。

公示価格のこのような評価の仕組みから、保守的で抑制的な価格となるのが実情です。

このことは、地価の上昇期には抑制的な価格としての傾向となりますが、逆に地価の下降期には、実勢価格の変動に追いつかず、公的価格の方が高止まりしてしまうという事態を引き起こします。公示価格が実勢価格の変動スピードに追従できず、その間に価格の差が生じてしまうということは避けられない事実です。

相続税路線価や固定資産税路線価は、価格自体が公示価格より低くなっていますので、当然に、実勢価格との間に差が生じてきます。

自己の所有する不動産価格は、査定する不動産会社によって価格が違ってきます。

不動産会社から査定価格を提示されましたら、内容を理解し、根拠をしっかり確認してください。


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