土地の売却価格|大きな土地と小さな土地は単価が違う？

土地を売買する時、土地の価格は慣習に基づいて、坪単価、いわゆる『坪いくら』で算出されているのが一般的なものとなっています。

『坪いくら』は符牒で通用しているものではないらしく、『㎡（ヘイホーメートル）』を坪に換算する煩雑さにも負けず、圧倒的な地位を築いています。

今回は土地を売買するにあたって、土地の面積は取引単価に影響するのかどうかっていうコラムです。

例えば隣接する二つの土地があり、駅からの距離といった『交通条件』、どんな道路に面しているのかという『街路条件』、日照や騒音・振動等の『環境条件』などが同一あった場合、大きい土地と小さい土地とでは、単価でみると、そこに違いが生じるのでしょうか？

一般論ですが、大きい土地の方が小さい土地より価格が下がるということになります。

大きい土地の価格は総額も大きくなます。

よって、その総額を支払える能力のある買手は限定され、買い手が現れるまで時間がかかるか、市場によっては買手が存在しないということになります。

その結果、売る方も価格を下げ、市場内で購入できる買い手が見つかるまで、このループを続けざるを得なくなります。

さらに土地の面積が大きくなると、買い手は個人の住宅需要層ではなく、デベロッパーや分譲業者などに限定されてきます。

買い手が限定されてくると、土地の価格は業者の事業収支に合うものとなる必要があるため、より下振れしていきます。

デベロッパーや分譲業者は、このような土地をよりお手頃な価格で販売できるように分割していきます。

しかし、面積や道路の接道条件で劣ってしまう土地が出てきたりと、必ずしも全部の土地が良い条件で販売できる商品土地とはなってきません。

結局、そのリスク分を見込んだ価格となり、小さい土地と同じ価格とはなってこないのが一般的です。

このように、一般的には、大きい土地は価格の面で不利になりますが、土地の用途を変えて別の視点からみると違いも出てきます。

先程の例では、大きい土地の販売先を分譲業者としていました。

つまり、この土地を最も有効に活用してくれるのは、宅地分譲による宅地の小口化を想定していました。

一方、この大きな土地がビルやマンション用地に適していて、それらの用途の土地として、取引の対象としたらどうなるでしょうか。

この土地は、ビルやマンション業者が事業想定した収益性の視点から算出された価格で取引されることになると思います。

この場合、近隣の住宅地の価格より、もっと高く売れる可能性があると思います。
　
このように不動産の評価においては、その不動産をどのようにしたら最も有効に活用できるかという視点から、その価値を判定することが重要となってきます。

当社はこのように多くの視点から、土地のオーナー様に最適な土地の売却先や活用方法をご提案しています。

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