不動産価格|不動産価格は3つの視点から評価されている。

query_builder 2022/07/05
土地戸建て
信州、街の風景 松本城周辺

スーパーやコンビニエンスストアで販売されている多くの商品には、「定価」や「メーカー希望小売価格」といったもの存在するのですが、土地や建物といった不動産には定価というものがありません。

不動産に定価が存在しない理由で、一般的に言われていることは、不動産は他の商品や動産と違って「唯一無二」という特性が挙げられています。

多くの商品やサービスの価格が高騰している昨今、不動産に限った話ではありませんが、モノの価値は様々な要因により決定されています。

このようにモノの本質的な価値を測るには多面的捉えてくことが必要だとよくいわれ、不動産も経済財ですので、いろいろな角度で見ることにより、本当の価値をとらえることができるようになります。

不動産の価値を測る手法として①『費用性』、②『市場性』、③『収益性』の3つの要素の評価方法があります。

今回は、これらの評価方法の内容を少し分かりやすく解説いたします。


まず①の『費用性』です。

これは、この建物をつくったら、いくらかかるか?とういう視点からとらえるもので、原価法と呼ばれる手法です。

同じ建物を再度建築した際にかかる費用(再調達原価)に対し、建築後の経過年数と、設備や間取りなどの状態に応じて価格補正を行っていきます。

建物の評価で使用されていますが、土地の場合でも造成地の価値を算出するときに、まっさらな土地の価格に造成工事に要する費用を加算するなどして活用されています。


次に②の「市場性」です。

これは、市場でどのくらい?で売れるかという視点からとらえるもので、取引事例比較法と呼ばれる手法です。

過去における取引事例の中から比較的条件の近い事例を選択して、似たような条件で比較することによって価格を見積ります。

土地の評価において最もよく使われ、そのほかにも中古マンションといった区分所有建物を評価する場合に使われています。

過去の実際の取引事例の価格を根拠としますので、説得力は高いのですが、物件が所在する地域によっては、適切な事例が見つからず活用しにくいといったデメリットがあります。


3つ目は③の『収益性』です。

これは、どのくらいの収益が得られるか?の視点からとらえるもので、収益還元法と呼ばれる手法です。

収益還元法は、評価する不動産が生み出すであろう収益を求めて、不動産の価値を算定する論理的な方法です。

特にビルなどの事業用不動産、賃貸アパート、賃貸マンションなど収益目的の不動産を評価する時には必須の評価手法となっています。

収益物件に限らず、個人の住居用土地の評価においても、そこに賃貸目的の建物を建て収益を想定することによって、より論理的に価値を測る場合に活用されます。


不動産の実務の現場では、対象となる不動産の種別や性格などを踏まえて多面的に価格をとらえていくことが重要であると思います。


地方で不動産を売却するには時間を要する場合が多くなってきました。

地方では、まずは対象の不動産がどのように活用できるのか?市場性を把握するのが一番大切です。

お早めに、お近くの不動産会社にご相談ください。


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