空き家を有効に活用する方法|用途変更について

query_builder 2022/07/19
事業用物件戸建て
空き家を改装した店舗

昨今、空き家の増加が目立つようになってきていると言われています。

特に地方では空き家に加えて空き店舗、空き事務所の「遊休不動産」の活用が重要な課題となっています。

地方には、土蔵を併設した古い民家や、昭和初期のレトロな建具を備えた住宅など、立地を考慮しながら、その素材を活かすフィールドを上手に設定してやることで蘇る不動産がまだまだ、存在しています。

もちろん、一定の役目を終えた建物を解体し更地にして、別な用途で不動産を活用する方法もあります。

地方では人口減少が進んでいますので、今後、世帯数が増えないことを前提にして考えれば、空き家をリフォームしたり、リノベーションをして流通させても、残念ながら空き家数の減少には貢献することはないと思います。

なぜなら、リノベーションした空き家に新たな世帯が入居しても、その方が以前住んでいた住宅が空き家となってくるからです。

今、地方では空き家対策として既存住宅や土蔵をリノベーションして、空き家の活用を図り、有意義な取り組みを行っている組織や個人の方が多くいます。

そしてこれらの取り組みで注目されるようになったのが、既存建築物の「用途変更」です。

用途変更によって、空き家や空き店舗等を新たな用途で活用できれば、地域の景観やエリアの住環境の改善にも役立ち、かつ住宅総数を減少される効果が期待できます。

その立地に寄り添い、そのニーズに適合させることで、まだまだ有効活用できる不動産は多いと考えています。

今回は、既存の建物を用途変更するにあたって注意しなければならない、主なポイントを挙げおきます。

まず既存住宅や土蔵をカフェへと用途を変更する場合、用途変更の手続きが必要となるケースがあります。

用途変更とは、建物の新築時に申請している建物の使い方を変えるための行政手続きのことです。

新築時にはその建物の用途を「住居」「事務所」「飲食店舗」などして行政へ申請しています。

申請している内容と異なる用途で使用する場合は、用途変更の申請を提出しなければならないので注意が必要です。

出入りする方がある程度限定されている「事務所」と、不特定多数のお客さんが出入りする「飲食店舗」では、建物の安全基準が異ってきます。

法令では用途ごとの安全基準が定められ、それに合わせる必要があるからです。

ここで用途変更が必要となってくるのは下記の2つの条件を満たした場合です。

①用途を特殊建築物に変更する場合と②用途を変更する面積が200㎡を超える場合です。

特殊建築物には建築基準法第二条で「学校,体育館,病院,劇場,観覧場,集会場,展示場,百貨店,市場,ダンスホール,遊技場,公衆浴場,旅館,共同住宅」等が定めれています。

これらの条件をチェックして用途変更が不要と素人判断は禁物です。

例えば100㎡の事務所を飲食店にする場合です。

面積が200㎡以下なので用途変更申請は不要と思いますが、事務所と飲食店では求められる建物の安全基準が異なってきます。

建物の構造や防火設備、非常口などが飲食店としての安全基準を満たしているかどうかの確認が必要となってきます。

既存の住宅や事務所の用途変更を考えているのであれば、一度建築士へ調査してもらうことをおすすめします。

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