不動産価格|地方の土地価格の査定方法をお話しします。

不動産取引量が都会と比較すると圧倒的に少ないない地方では、直近の数年間、全く土地の売買が行われていないエリアが少なからずあります。

地方の借地権などは借地権自体の取引が全く存在しないエリアがあるので、これはお手上げ状態なのですが、今回は取引が少ないエリアでは実務ではどのように価格を査定しているのかお伝えいたします。

土地の産価格を査定するにあたっては一般的に近似した条件で直近の取引事例を採用するが一般的となります。

時間の観点からの取引事例の適格性でいえば、できる限り直近のものを採用するのが原則となってきます。しかり、取引が無いエリアは実際にはそうした事例はなかなか見つからず、ある程度以前の取引事例に頼るようになってきます。

では、どの程度まで時間を遡ることができるのか？という点については、対象となる不動産の個別性や地域性なといった、その個性によってまちまちというのが現状です。

取引事例の多い大都市圏の普通の住宅地を査定する場合、事例の収集にそれほど困難はないと思われますので、半年ほど前までが一般的と言われています。

これが、取引の少ない地方の場合は、同種の取引事例が少なく、もう少しさかのぼるケースが多くなってきます。

ここで問題なのは、過去の取引の時点が古くても、その間の地価の変動をどのように的確にとらえることができるかです。

現実には、この変動を的確にとらえることは困難というのが答えです。

査定の実務では価格時点と取引時点の間の地価の変動を補正するため、公示価格や基準地価格の変動率のデータや、地域の売出価格といった時系列的データにより、価格の修正を行っています。

実際には、どのようにデータを収集、活用したとしても、地価の価格変動を必ずしも正しく反映できるものではありません。　

あるエリアの不動産の取引価格ををみると、地域的な需給動向に大きく左右されていて、マクロ的な地価の動向とは異なった動きをしていることが多くなっています。

つまり、地方の土地の取引価格は、その地域での売り買いの需給次第といえます。

市場に多数の売り物件がある場合には実勢価格は抑制気味となりすが、逆に売り物件が少ないケースでは強気の価格形成がとなってきてた地域限定的な動きとなっていることが多いです。

こうしたことから、地方の土地価格を査定するにあたり、採用する取引事例の時点的な許容範囲は、その取引時点と価格時点との間の地価の変動を各種のデータからどこまで的確に把握できるか、その判断に依存しているということになってきます。