不動産の評価額｜持ち家と貸家では評価額に違いがあります。

今年の4月に、借入金とマンション取得を組みあわせて、相続税の負担を回避するという極端な節税スキームに対し、国税局による課税を認めるという判決が最高裁からありました。

節税する側の一般的なスキームだっただけに、どこまでのものだったら大丈夫なのかという線引きが難しなり、衝撃が走っています。

「新しい資本主義」で分配を重視する岸田政権の政策もあり、23年度の税制大綱が気になるところです。

相続財産は、本来は時価で評価が行われますが、相続財産の中でも、土地は時価に比べて低く評価できるルールがあります。

実際に相続税算出のもととなる路線価は、市場価格に近い公示価格の8割程度で算出されています。

建物部分に関しては、固定資産税評価額に基づいて評価されますが賃貸用不動産にすれば、評価額はさらにさがります。

賃貸用不動産と自分の持ち家の不動産で評価額が違ってくるのは、なぜでしょうか。

現金で、1,000万円を持っていれば、その1,000万円が時価であることは明確です。

しかし、不動産の場合は、時価の把握が難しいという特徴があります。

1,000万円だと思っている不動産を所有しているのに、実際に売ってみると1,500万円で売れたり、700万円でしか売れなかったりといったことも現実にあり得ます。

不動産の時価は、実際に売ってみない限り本当の値段が分からないことが、時価の把握を難解なものにしています。

このような不動産特有の事情から、不動産は相続時にわざわざ売却せずに済むように、例外的に資産価値を算出するルールを決めています。

そして、賃貸用不動産は権利の制約が大きいという理由から、相続税評価額では自用の物件よりも価値が劣るという「考え方」が採用されています。

賃貸用不動産は他人に貸している不動産であるため、所有者が自宅のように自由に使うことができない不動産です。

しかも賃貸借契約で、借主の権利が守られているため容易に契約の解除もできないことが通常です。

借主を退去させるにも立ち退き料を支払う必要もあり、オーナーである貸主は所有する不動産でありながら、自由に使うためには大きな制約があるといえます。

よって、賃貸用不動産の相続税評価額は、持ち家よりも低いのです。